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TOP > 相続問題の基礎知識 > 相続時の不動産に対する抵当権（借地権）の　評価減について

土地を他人に賃貸しているとき、その土地には借地権がついていることになります。
法律では借地権がかなり強く保護されており、
相当の理由がない限り地主は立ち退きを要求できません。
つまり地主が自由に使えない土地ということですから、不動産の評価を下げてしまいます。
これを利用して相続税を軽減しようとする試みが、実際にしばしば行なわれています。
相続させたい土地の上に賃貸アパートやマンションを建て、
わざと借地権を設定することで、土地にかかる相続税が安くなるという手順です。
借地権割合は地域によっても異なりますが、一般には60％～70％になります。
このような土地が遺産の中に含まれているとき、親族間で遺産分割をする手順としては、
まず本来の土地の評価額から、借地権に応じて減額することが必要になります。
しかし土地を貸している相手が赤の他人ではなく、
相続人のうち一人の結婚相手であるような場合、
これが必ずしも適当な方法であるとは言えません。

たとえば娘のうちの一人が結婚し、その相手とともに新居を建てるとき、
親が土地を無償で貸し与えることはよくあります。
こうした場合でも結婚相手に借地権が発生すると主張し、
相続の際には土地の評価が下がるため、
その土地以外に多くの分け前を要求することは可能でしょう。
しかしそれでは無償で土地を貸してもらった上に、
遺産分割でさらに多くの財産を要求できるので、不公平だと考えることもできます。
一般には娘の結婚相手に無償で土地を貸すことは、
借地契約ではなく使用貸借契約であると考えられます。
結婚相手が固定資産税程度を負担していたとしても、賃借料と考えるのは難しいでしょう。
使用貸借契約でも土地の価値は下がりますが、借地権ほどではありません。
また無償で使わせてもらうことは生前贈与に相当し、
遺産分割の際にはそれだけ減額されるべきだとも言えます。
なお抵当権は借地権とは関係がなく、よほどのことがない限り、
法律的には遺産分割の際に評価減されません。