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既存不適格な建築物とは、建てられた当初は法律に適合していたが、
現在では違法な状態になっている建物のことです。
社会環境の変化や建築技術の進歩に合わせて、
建築に関する法律は時々刻々と変化しています。
たとえば都市計画によって高さや建蔽率が制限されたり、
防火地域に指定されて特定の建材が使えなくなったりします。
こうして違法状態になった不動産でも、
そのまま使い続けている限りは罰せられることはありません。
しかし増改築するためには、違法な部分を直さなければなりません。
たとえば高さ制限に違反している建物であれば、
屋根の一部を削る必要があるかもしれません。
場合によっては予想外に大きな出費となるので、
簡単にはリフォームできなくなります。
このような建物をリフォームするときは、設計に工夫をする必要があります。
また中古不動産取引の際には、将来の増改築のことを考慮に入れて、
既存不適格かどうかを確認したほうが良いでしょう。

違法建築物は既存不適格と違って、
建てられた当初から法律に違反している建築物のことです。
あるいは違法な増改築によって、法律に合わなくなった不動産も含みます。
通常は建築工事が終わったとき、建築主が指定検査確認機関の完了検査を受け、
合格の証として「検査済証」を受け取ります。
検査済証があれば少なくとも違法建築物ではないと証明できます。
しかし検査済証の交付率は、平成10年ごろでも3～4割以下しかありませんでした。
ですから中古不動産に関しては、検査済証のない物件が珍しくありません。
違法建築物の場合は、そもそも増改築申請ができません。
無理にリフォーム工事を行なおうとすると、工事停止命令が出たり、
強制執行やライフラインの停止が命じられたりすることになっています。
黙っていれば分からないという考え方もありますが、
金融機関から融資を受けられないなどのリスクもあり得ます。
中古不動産を購入するときは既存不適格以上に、
違法建築物でないか注意しなければなりません。