不動産手付解除の方法について

投資不動産購入時の注意

不動産には、投資用や居住用という区別はありません。
購入した人が自分で住めば居住用、賃貸経営をすれば投資用になります。
投資不動産の購入と自宅の購入は、同じように不動産の売買契約なので、
所有権移転の登記をもって売買が完結します。
所有権移転登記が完了すれば売買は完結したことになりますが、
投資が計画通りに行くかどうか、
引き渡しを受けた後は自分で経営をしていくことになります。
また、一般的に物件選びの指標にする利回りには、
表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回りは、家賃収入そのものを利回りに換算したものですが、
マンションの場合は、管理費や修繕積立金が毎月必要なので、
それを差し引いたものを実質利回りといいます。
たとえば、2000万円で購入した物件の家賃が10万円、
年間120万円なら表面利回りは6%、
管理費等が毎月1万円なら実質の収入は毎月9万円なので、
年間収入は108万円、実質利回りは5.4%と計算します。
利回りで物件を評価するときは、その数字が表面か実質か、
表面利回りが表示されている場合は、
実質に換算すると何パーセントになるかについて確認をしておくと安心です。

購入契約を解除するときのルール

不動産の取引をするときは、引き渡し時の条件を始め、
万一解約する場合についても契約書に明記することが大切です。
不動産の商慣習として、解約時は、買い手都合の場合は手付放棄、
売り手都合の場合は手付金の倍返しという慣習があります。
文字通りの意味ですが、買い手側の都合で解約する場合は、
手付金を返さずに売り手がもらう、これは一旦取引したこととして、
販売活動を停止していたために、
他との取引の機会を失ったことの補償の意味があります。
逆に売り手の都合で解約するときは、預かっていた手付金を倍返ししますが、
手付放棄の場合と同様に、
買い手がほかの物件を探さなければいけなくなったことへの補償の意味が有ります。
このほかにローン特約といって、買い手都合の中でも、買い手のローンが下りず、
資金調達ができない場合に限り、
違約金なしでの解約ができる特約を付けることもあります。
手付金の取り扱いは、法律ではなく慣習の定めなので、
文書に明記しておくことが必要です。

 

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